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解密民国房地产市场:暴涨速度跟不上通货膨胀

时间:2016-11-03 15:25:08分类:历史纪事来源:中国历史网

解密民国房地产市场:暴涨速度跟不上通货膨胀

大约七十年前,一位名叫陈述昆的作者在《申报》上发表文章,对过去十年间(1937年~1946年)的上海房地产市场作了一番简评。他说:

“现在社会上有一种囤户,拼命囤积一切可以囤积的东西,但囤积房地产未必能让法币保值。举例言之,1937年某甲在衡山路购进空地10亩,共计20万元,假使囤积到现在,可售8000万元,不计税费,账面上赚了7980万元。可是1937年的20万元可以买两万石米,现在的8000万元只能买4000石米,囤了十年地皮,反倒损失了一万多石米。”

那时候,抗战刚刚胜利,“魔都”上海光复不久,全国人民还沉浸在幸福的喜悦中,可是上海人民却高兴不起来。为什么高兴不起来呢?因为物价飞涨、住房紧张,抗战前勒紧腰带还能奋斗出一套像样的房子,现在却连房子都租不起了。

抗战前上海通用法币,在静安寺附近租一套房子需要几百元顶费(即转手费),光复后又重新使用法币,租同样的房子却需要拿出上万元甚至几十万元的顶费。房租涨了多少姑且不论,单看顶费如此这般翻着跟斗往上涨,平头百姓哪有能力承担?

解密民国房地产市场:暴涨速度跟不上通货膨胀

正如陈述昆所说,抗战前后的上海房地产价格惊人暴涨,十年里市中心一块地居然涨了400倍!为什么能涨这么厉害呢?一是因为人更多了,房更少了,战争毁坏的住宅来不及重建,战后党国复员“劫收大军”又凭借权势和枪杆子强占房屋,致使返城难民无家可归;二是因为通货膨胀过于严重,国民政府的印钞机日夜不停疯狂运转,法币飞速贬值,房价自然飞速上涨。

为了应对通货膨胀,保住手中法币的购买力,上海市民开始囤积一切可以囤积的商品:粮食、棉布、罐头、鱼干、头油、牙膏、金条、首饰、废弃的汽油桶、杂货店里刚刚上市的红漆马桶……几乎什么都拿来囤上。囤房囤地的就更多了,暴发户一买就是半条街,普通市民囤不起房,就囤房地产公司发行的股票。从针头线脑到土地房产,只要一上市就会被人囤起来,导致商品更加供不应求,物价更加飞速上涨。

那种特殊情形下的各种囤积行为中,囤积房地产未必是最明智的选择。按照陈述昆算的那笔账,上海地价十年中上涨了400倍,同期粮价却上涨了4万倍,房地产的涨价幅度远远赶不上粮食,与其囤地,不如囤粮。

当然,陈述昆引用的当年粮价数据,很可能有问题。据笔者翻阅《申报》所载,1937年4月普通大米在上海本埠的售价是36元一石,当时20万元法币并不能购买两万石米,只能购买五六千石米,陈述昆所说“囤地十年反倒损失一万多石米”的结论,显然不够准确。没错,如果用土地换粮食,囤地十年确有损失,不过损失没那么大。

无论如何,抗战前后的十年,若以粮价为参照,上海地价是降了,囤粮比囤地更划算。然而常识告诉我们,不动产易保存,粮食不易保存,囤粮十年更不是那么简单的事情,你能躲过虫蛀、水淹,也难逃兵火、饥民。所以务实的投资者仍然将目光锁定于房地产,囤房囤地即使不能完全抵消通货的贬值,至少可以部分抵消财富的缩水。

归根到底,“囤地囤房更实在”的投资法则,必须在和平年代才能生效。强寇深入,马乱兵荒,国之不存,房将焉附?

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