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古代购房限制:明朝严禁官员在工作地买房

时间:2016-10-14 10:35:32分类:历史纪事来源:中国历史网

古代购房限制:明朝严禁官员在工作地买房

北京出台了住房调控以来最严厉的购房政策“京版国八条”,规定拥有北京户口的家庭只能购买一套住房,已经拥有两套住房的家庭禁止再买住房,没有北京户口的家庭则必须提供五年以上的纳税证明或社会保险证明,才允许在北京购买一套住房,否则不许购买。

在北京出台限购政策前后,上海、广州、深圳等城市也陆续出台了严厉程度不同的限购政策,看来政策风向已经越来越明显:至少在一线城市,今后买房是要受到限制的,并不是有钱就能买房,更不是想买多少就能买多少。

“京版国八条”、“沪版国八条”和“广版国八条”的具体内容,这里用不着再啰嗦,下面我们要详细介绍的是“古版国八条”——古代中国曾经出台过什么样的限制性购房政策。

西汉:只能购买邻居的房

先说西汉的限购政策。

不许“不比其宅”

西汉建国后不久,大约在汉高祖刘邦的老婆吕雉吕太后当政的时候,朝廷颁布了如下规定:

“欲益买宅,不比其宅,勿许。”(《二年律令·户律》)

这条规定的意思是说,你想买房,可以,但有一个条件:你要买的房子必须紧挨着你现有的房子。

比方说,小明、小强和小红仨人是街坊,小明挨着小强住,小强挨着小红住,在小明和小红当中隔着一个小强。那么好,小明可以买小强的房子,小强也可以买小红的房子,但小明却不能买小红的房子,因为他和她“不比其宅”。他们不比其宅,政府就“不许”,禁止这种非紧邻的居民进行不动产交易。

限制兼并,方便检举

要问当时为什么会出台这样奇怪的限购政策,解释起来是很复杂的,我们概括地给出这么几个原因:

一、西汉初年土地私有化还不明显,居民的宅基由政府统一划分、统一分配,一户家庭只给一块宅基,集体主义和理想化的色彩很浓厚。为了维持这个状态,政府不希望再出现土地兼并,不希望部分居民坐拥多处宅基而另一部分居民却身无立锥之地。所以政府一方面限制出售:“受田宅,予人若卖宅,不得更受。”(《二年律令·户律》》凡是国家分给你的房子或宅基,你可以卖掉,但是卖掉之后就不能再申请分配了;另一方面限制购买,“不比其宅,勿许。”想买房可以,问问你东邻王大妈或者西邻赵大爷是不是刚好要卖,要是碰到这种好机会,你就买,要是碰不到,还是打消购买第二套房的念头吧!事实上,一人想买房而刚好其邻居又想卖房的概率是不会很高的,因为这个缘故,西汉初年的住房交易也非常少见。

二、西汉登记人口和房产,用的是很原始的“手实”加“举发”手段。家里有多少人,住多大面积的房子,你自己报,这叫“手实”。万一你为了少交人头税和财产税,少报人口和房子怎么办?不怕,政府鼓励邻居检举揭发,揭发属实,抓你坐牢,没收你的家产,一半家产充公,一半家产用来赏给检举揭发你的邻居,以资奖励,这叫“举发”。邻居们想“举发”,必须知道你家的底细,如果你经常搬家,像候鸟一样迁徙,邻居是很难清楚你家底细的,所以为了方便邻居们“举发”,政府必须把每一户居民都尽可能固定到一个地方长期定居。限制你只能购买紧邻的房子,等于是把你和你的家庭固定到了一处,这样一来,邻居便于检举,政府便于管理。

唐朝:先问亲戚和邻居

进入唐朝,政策变了。这期间,出台了一种持续了一千多年的限购政策,我用八个字来总结,叫做“求田问舍,先问亲邻”。什么意思呢?就是买地皮也好,买房子也好,不光要经过原业主的同意,还必须经过原业主邻居和族人的首肯,否则,不管你付给原业主多少钱,签订的合同多么完美,在法律上都是不被承认的。

房屋买卖“先问亲邻”

唐朝的规定是这样的:“天下诸郡……有田宅产业……先已亲邻买卖。”(《唐会要》卷85)全国不管哪个城市,一切地皮和房产,想出售,先问亲戚和邻居。

五代十国的规定:“如有典卖庄宅,准例房亲邻人合得承当。若是亲邻不要,及著价不及,方得别处商量,和合交易。”(《全唐文》卷996所载后周广顺二年律令)卖房的时候,先问四邻和族人是否想买,如果他们不愿,或者出的价太低,你才能卖给其他人。

宋朝的规定:“应典、卖、倚当物业,先问房亲,房亲不要,次问四邻,四邻不要,他人并得交易。房亲着价不尽,亦任就得价高处交易。”(《宋刑统》卷13)比五代十国时还要细致,还明确了征求意见的顺序:先问族人,后问四邻。

元朝的规定:“前去立账,遍问亲邻,愿与不愿执买,得便与人成交。”(《至元二年晋江县务给付麻合抹卖花园公据》,收录于《中国历代契约会编考释》)光口头上征求亲邻同意无效,还得立一张“问账”,让族人和邻居在上面挨个签字,大伙都同意你卖房了,你才能出售。

明朝的规定跟元朝相同,这里不赘述。

事实上,一直到清朝,甚至到了民国,“求田问舍,先问亲邻”的规矩还在局部地区持续,因为亲邻找麻烦而不得不取消交易、退换房产的案例屡见不鲜。解放前夕,还有人在买房之前,先在报纸上刊登启事,让原业主的族人和四邻直接跟购房人联系,如有意见赶紧提,别等成交之后再找后账(参见1946年11月1日杭州《正报》第一版《国立浙江大学置产征询》,上海《申报》、重庆《新民报》、广州《民国广州日报》等民国报纸也经常刊登类似启事)。

保护宗族财产不流失

到这时候,大伙的问题应该来了:买卖房屋,只要买主卖主两厢情愿就足够了,干吗还得经过卖方族人和邻居的同意呢?这里有他们什么事啊!拙著《千年楼市:穿越时空去古代置业》(花城出版社2009年出版)对这个问题有详细解答,其实概括来讲,原因无非两条:

一、为了保护宗族财产不流失。您知道,古代中国从来不存在明晰的完全属于私人的物权,一切不动产在法律和道德两种层面都是既属于个人又属于族人的,尤其祖辈遗留的房屋,如果未经叔伯兄弟的同意就拿来出售,极可能会引起持久的甚至大规模的同族争斗,即使是出于维护基层稳定的目的,地方政府也必须要求“求田问舍,先问亲邻”。

二、跟西汉时一样,为了便于亲邻检举,进而便于政府控制每一户居民。简言之,政府人为设置亲邻障碍,必定减少住房交易,必定增加居民迁徙的难度,这样把百姓都固定到土地上,统计人口也好,征收赋税也好,勘破案件也好,都变得很容易。

元明清:官员买房限制多

从元朝开始,还出现了一种有趣的购房政策:不许当官的买房。为什么作出这种规定呢?

严禁官员在任处买房

一、蒙古人灭了金国、西夏、大理和南宋,从前朝那里继承了许多国有房产。在灭国的过程中,死在他们铁蹄下的平民也不少,那些平民的房子也因为无人看管而收归国有。这样在元朝初年,政府手里就握有大量公房,可以随心所欲地分给中央干部和地方干部,作为他们的办公楼或者家属院。换句话说,大多数蒙古官员都能分到房子,没必要再去购买。

二、南宋刚刚灭亡那会儿,一批蒙古人跑到江南做了领导,这些领导嫌分到的公房太小,出去借住或购买民房。借住民房的不仅强拿强要,而且强奸杀人;购买民房的也很蛮横,譬如一套房市价十万,他们只给五千,甚至一分钱不给,弄一张假合同,逼着原业主签字画押,那房子就成他的了(参见《至正直集》卷2《宋末豪民》)。他们这样做,激起了极大民愤,各地义军纷纷起兵抗元。为了抚慰江南、化解民怨,元世祖忽必烈颁布了禁止蒙古官员在江南购置产业的严令。

明朝的规定是这样的:

“凡有司官吏,不得于见任处所置买田宅。违者笞五十,解任,田宅入官。”(《明代律例汇编·万历问刑条例·任所置买田宅》)敢在工作所在地买房,让朝廷得知,扒光屁股打五十板,开除公职,最后还要没收你买的房子。

清朝的规定更厉害:

“凡有司官吏,不得于现任处所置买田宅,违者笞五十,解任,田宅入官。”(《大清律例会通新纂》卷8《户律·田宅》)这一条是照搬明朝的法律。

“旗员历任外省,有在任所置产者,勒限责令,变价回旗。如有隐匿不报,查出财产入官,地方官失察,照例议处。”(《乾隆实录》卷8)不光限制官员购房,还限制旗人购房,凡旗人去外地工作,胆敢在工作所在地买房,其所买房产由朝廷强制拍卖,拍卖所得归政府所有。如发现旗人在工作所在地买房,当地官员也有责任向朝廷举报,如不举报,一旦查出,跟着买房的旗人一起受处分。

严禁子弟随任

在乾隆时期,不光严禁旗人在工作所在地买房,还严禁旗人官员带着年满十八岁以上的儿子上任。乾隆七年,“定旗员子弟随任之例”,“向来旗员子弟随任在外,年至十八岁者,例应来京。”“子弟在京长养,年过十八岁以上者,非奉特旨,不得随任。”(《乾隆实录》卷158)旗人在外地做官,其儿子(也包括孙子、侄子和外甥)如果不到十八岁,可以跟着他在工作所在地居住;如果超过十八岁,必须送回北京。

为什么会有这样的规定呢?跟当时旗人子弟过于蛮横有关。据《乾隆实录》记载,旗人在外地做官,其子弟如果跟着上任,则狗仗人势,祸害地方百姓。碍于旗人官员的面子,地方司法机关还很难惩罚他们。乾隆思来想去,干脆把这帮“衙内”留在北京,强迫他们跟他们当领导的爹分开。因为北京是天子脚下,旗人子弟再横,也不敢在皇帝跟前发威,这样管束起来就容易多了。

为什么不让官员买房

回过头来说说明清两代为何会禁止官员在工作所在地买房。

原因其实很简单:官员受贿的形式多种多样,唯独无偿或者低价受赠不动产难以查清,既然难查清,干脆就不让他们在工作所在地拥有房产。

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